現(xiàn)如今德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是一片欣欣向榮的景象，不知道大家都去做德國(guó)房地產(chǎn)投資了嗎？其實(shí)在德國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)投資現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，除非你有足夠的資金流，或者是取得長(zhǎng)期居留權(quán)的人，不然你很難進(jìn)入這個(gè)瘋狂的德國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，這又是為什么呢？
近年來(lái)，德國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)不停。無(wú)論出手闊綽的中國(guó)大基金，還是“想把雞蛋放在不同籃子里”的投資人，都對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興趣濃厚。那么在德國(guó)投資買(mǎi)房，有哪些亮點(diǎn)？又有哪些需要注意的地方？
"這么低的利率？！不買(mǎi)就是傻瓜"，聽(tīng)說(shuō)德國(guó)十年最低房貸利率已跌破0.8%，在北京從事財(cái)經(jīng)工作的人們喊了起來(lái)。然而大家只聽(tīng)到故事的其中一半：在利率持續(xù)走低的同時(shí)，德國(guó)的房?jī)r(jià)也在不斷上漲。
今年上半年，德國(guó)房屋價(jià)格同比增長(zhǎng)超過(guò)了5%，而一些熱門(mén)大城市的漲幅還要更高。例如在今年第二、第三季度，美因河畔法蘭克福已建公寓的價(jià)格漲幅達(dá)到了近19%。一些金融分析師認(rèn)為，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱跡象，中期內(nèi)市場(chǎng)發(fā)生大幅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
在德國(guó)前首都、萊茵河畔的波恩，一處2017年下半年交工的新樓盤(pán)只剩下了最后一套，單價(jià)近50萬(wàn)歐元，每平米的售價(jià)近4000歐元。據(jù)德國(guó)房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站Immobilienscout24統(tǒng)計(jì)，這對(duì)比三年前類似地段的樓盤(pán)，每平米均價(jià)上漲了近1300歐元。
不過(guò)這和"十年漲7倍"（中國(guó)媒體語(yǔ)）的北、上、廣、深房?jī)r(jià)相比，只能算是小巫見(jiàn)大巫。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月底發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份中國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格與去年同期相比，最高漲幅達(dá)到44.3%。或許正是出于這個(gè)原因，一些中國(guó)投資者動(dòng)了在德國(guó)買(mǎi)房投資的念頭。
事實(shí)上，中國(guó)主權(quán)財(cái)富基金中國(guó)投資有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱"中投）正在德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大手筆投資。據(jù)路透社報(bào)道，中投通過(guò)收購(gòu)德國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)BGP，在德國(guó)購(gòu)置了16000套公寓。這些公寓分別位于柏林、科隆、基爾和雷根斯堡，價(jià)值近12億歐元。
證券交易銀行Solventis的分析師倫格里希（Ulf van Lengerich）在就此事接受"明鏡在線"采訪時(shí)表示，他估計(jì)，未來(lái)還將有更多中國(guó)投資者參與德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)?quot;市場(chǎng)供給越來(lái)越緊缺了"。
"根據(jù)德國(guó)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)自中國(guó)的投資已經(jīng)超過(guò)100億歐元。考慮到本月中投集團(tuán)出資11億歐元收購(gòu)德國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán) BGP，我們可以預(yù)期，2016年中資在這一領(lǐng)域投資額有望突破150億元。"
中投集團(tuán)來(lái)德國(guó)買(mǎi)房，顯然不是要自用，也不需要操心普通人買(mǎi)房時(shí)的那些瑣事。然而對(duì)于一些有投資移民意愿的人，在德國(guó)買(mǎi)房，還有其他一些值得關(guān)注的地方。
首先，在德國(guó)買(mǎi)房，并不需要擁有德國(guó)當(dāng)?shù)氐木恿羯矸荩簿褪钦f(shuō)，普通的中國(guó)居民也可以在德國(guó)買(mǎi)房。不過(guò)購(gòu)房與簽證不掛鉤，也就是說(shuō)，買(mǎi)了房產(chǎn)，不一定自己能住。其次是房貸問(wèn)題，如果不在德國(guó)居住和工作，目前很難獲得德國(guó)銀行的房貸。
在簽證問(wèn)題上，德國(guó)從未像一些南歐國(guó)家一樣，承諾過(guò)買(mǎi)房就給簽證，因此也就不存在買(mǎi)房投資移民德國(guó)。然而在一些實(shí)際領(lǐng)域，兩者卻并非毫無(wú)關(guān)系。
德國(guó)律師、"德中信"的法務(wù)部總監(jiān)費(fèi)希訥（Robert Fechner）告訴德國(guó)之聲，德國(guó)居留法中僅有的與投資相關(guān)的簽證，是依據(jù)居留法 21 條第1款頒發(fā)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)簽證。
依照該法，德國(guó)工商會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)投資者提交的商業(yè)計(jì)劃書(shū)進(jìn)行評(píng)估，從創(chuàng)新、就業(yè)、盈利能力、持續(xù)能力等多方面考量投資行為是否對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有積極影響。當(dāng)評(píng)估結(jié)果正面時(shí)，會(huì)頒發(fā)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)簽證。
"顯而易見(jiàn)，買(mǎi)房行為本身不能拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以德國(guó)工商會(huì)也不會(huì)僅僅因?yàn)橐晃煌顿Y者購(gòu)買(mǎi)了德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)，就認(rèn)為他對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有積極影響"，費(fèi)希訥說(shuō)。但并不能就此說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)簽證審批結(jié)果完全沒(méi)有影響。
他表示，在司法實(shí)踐中，如果一位中國(guó)企業(yè)家在德國(guó)成立子公司，他所提交的商業(yè)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容過(guò)硬，而且如果包含"可信的、與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的固定資產(chǎn)投資規(guī)劃（例如對(duì)德國(guó)境內(nèi)倉(cāng)庫(kù)、廠房、辦公室的具體購(gòu)買(mǎi)方案）"，那么這一商業(yè)計(jì)劃書(shū)獲得審核機(jī)構(gòu)首肯的機(jī)會(huì)通常更大一些。
以上就是德國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照，相比前幾年的德國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)還是見(jiàn)不到中國(guó)的投資者們，但是時(shí)過(guò)境遷的是，全球經(jīng)濟(jì)的萎靡，導(dǎo)致人們更愿意將資金變?yōu)榉慨a(chǎn)類的不動(dòng)產(chǎn)，而德國(guó)的良好經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭，也給了大多數(shù)人們進(jìn)入這個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的信心，不過(guò)還是那句話，投資德國(guó)房產(chǎn)還是要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)選擇。
