意大利租房合同中房主和租客的法律權利解析
來源：歐洲購房網作者：歐洲購房網時間：2017/8/2
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房東和租客可否自由約定意大利房屋的租金？租金最初可以自由談判，但最初的4年合同可能不會增加75％以上的生活費用。房東被禁止提前支付超過三個月的租金，同樣適用于保證金。通常，租戶在入住前總共支付六個月租金 - 提前三個月，三個月存款。在合同終止時，存款利息（目前為3％）。
地主和租客在意大利有什么權利，特別是合同期限和驅逐？
意大利有兩種類型的合同：
該標準合同允許業主與租客來決定的條款，包括租金。
其最低租賃期為四年，并向租戶提供續期四年的續租選擇，除非業主給予六個月的通知，要求出售該物業。在此期間，租金可能不會超過生活指數成本的75％。
二年以后，業主可以通過六個月的通知終止合同，不需要具體說明。
另一方面，“特別”合同則遵循國家業主和租戶協會制定的指導方針。租賃期不得少于三年，并可續期兩年。
這些“特別”合約租金上限較低，租金上限不得超過協會協議確定的最高限額。1998/431的法律為選擇這些“特別”租賃合同的業主引入了稅收優惠。
意大利豪華別墅所有租賃合同必須以書面形式注冊并具有法律效力。
租客由于合理的原因（即他/他必須遷往另一個國家或城市就業），可以在較早的日期選擇終止合同，但必須提供至少六個月通知的注冊信。如果在合同期滿前六個月給予通知，則不需要具體的理由。
另一方面，房東四年之后只能服務一次（三個是“特別”合約）。以下是足夠的理由：
為了出售房產，只要房東沒有其他公寓，除了他所在的地方
對于房東的個人使用或家庭成員的使用
為了使公共，文化和宗教目的使用財產（只要他為租戶提供另一間公寓）
由于嚴重的結構性損壞，翻新財產
如果租戶在同一市區擁有另一間公寓
如果租戶沒有永久居住在公寓里
“特殊”合同下禁止分包。在其他方面，只要財產全部不向第三方出租，轉租可以接受。但是，轉讓條款必須在雙方明確規定和討論。在允許的情況下，承租人對因使用財產的其他人造成的任何損失負責。
立法
意大利租賃由Ln392 / 1978（“公平租賃法”），Ln431 / 1998和憲法規定。這些法律規定了租賃合同的框架，包括租賃期限，租金和租金上漲以及爭端解決。
非租金租賃的情況
持續時間到完成服務過程 零
試用期限 450
執法期限 180
驅逐租客總數 630
法院：Lex Mundi項目
意大利法律制度有效嗎？
盡管特別程序加快了房東/租客糾紛的解決，但由于租戶的驅逐通常暫停六個月，如果租戶失業65歲以上，還有五個以上的兒童，則驅逐是緩慢的。
租賃市場幾十年來一直在下滑。20世紀20年代初，特別法規拒絕合同終止，阻止了租金上漲。然后1978年的“公平租金法”（第392號）確定了最短期限的四年，并繼續實行租金控制。
但這也讓業主在四年后才能拆遷租戶，以便出售物業，這導致了租賃業（不再被視為有利可圖）向業主強行轉移。1998年的租金法并沒有大幅度改善這種情況。正如預期的那樣，市場現在顯示出“舊的”合同租金（與通貨膨脹沒有一致）和“新的”合同租金（通貨膨脹預期傾向于“高租金”）的強烈對比， 。
標簽：意大利租房合同
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